- 21/12/2021
- lilia.nenescu
- No Comments
Poate fi condominiul o soluție împotriva construcțiilor abuzive din curțile blocurilor?
Autor: Anatolii Albin
Biroul de Organizare Comunitară a fost sesizat de un grup de locuitori ai orașului care se confruntă cu neînțelegeri și abuzuri în gestionarea terenului comun. Pe acest teren au fost amplasate locuințele și clădirile auxiliare ale locuitorilor încă în perioada sovietică. Aceste locuințe au fost construite astfel încît locatarii să folosească curtea, căile de acces și infrastructura în comun.
Însă deseori se întîmplă ca locatarii să intre în conflicte legate de folosirea spațiilor comune.În special conflictele izbucnesc în jurul unor situații în care unii locatari construiesc diverse obiecte pe spațiul comun, îl acaparează pentru uz personal (spre ex. parcări neautorizate) sau lărgesc construcțiile existente (spre ex. își extind spațiul locativ din contul spațiului comun). Atunci cînd nu e făcută într-un mod transparent, ocuparea și utilizarea în scopuri private a spațiilor comune este percepută întotdeauna ca interes ascuns.
În cazul sesizat, locuitorii s-au adresat în judecată atunci cînd un vecin și-a lărgit locuința din contul spațiilor comune și a cerut separarea sa de restul vecinilor. Locuitorii ne-au întrebat:
- Este posibilă separarea terenului comun între vecini?
- Este legal să lărgești locuința din contul spațiilor folosite în comun?
- Care ar putea fi soluția problemei date?
Analiza de fapt și de drept
Toți petiționarii sunt proprietari ai locuințelor, folosind în comun una și aceeași curte și infrastructura ei – terenul adiacent, curtea, căile de acces, gardul etc.
Terenul pe care sunt amplasate clădirile are hotarele determinate și este dat cu drept de servitute de către Primăria mun. Chișinău. Potrivit datelor cadastrale, fiecărui proprietar îi este atribuită o cotă parte din bunurile comune.
Aceste informații sunt suficiente pentru a constata folosinţa terenului în comun pe cote-părţi. Totodată, chiar dacă nu avem un condominiu înregistrat legal, această situație corespunde întocmai conceptului de condominium potrivit cadrului legal.
- Este posibilă separarea terenului comun între vecini? Este posibil cu anumite excepții expres prevăzute.
Pentru că, potrivit art. 557 al Codului Civil încetarea proprietăţii comune pe cote-părţi prin partajare poate fi cerută oricînd de către oricare dintre coproprietari dacă legea, contractul sau hotărîrea judecătorească nu prevede altfel.
- Este legal să lărgești locuința din contul spațiilor folosite în comun? Este posibil cu condiția obținerii acordului coproprietarilor și lucrările de reconstrucţie să fie efectuate în conformitate cu legislaţia, în baza certificatului de urbanism şi a autorizaţiei de construire. În caz că există divergențe, conflictele urmează să fie soluționate în instanțele de judecată.
Potrivit art 546 al Codului Civil fiecare coproprietar are dreptul să folosească bunul proprietate comună pe cote-părţi în măsura în care nu schimbă destinaţia lui şi nu aduce atingere drepturilor celorlalţi coproprietari.
Modul de folosire a bunului comun se stabileşte prin acordul coproprietarilor sau, în caz de divergenţe, prin hotărîre judecătorească în baza unei aprecieri echitabile a intereselor tuturor coproprietarilor.
Potrivit art. 53 al Legii nr. 57 cu privire la locuințe (în vigoare din 29.11.2015) dreptul la reconstrucţia locuinţelor şi încăperilor cu altă destinaţie îl are proprietarul, dacă prin aceasta se măreşte numărul de locuinţe, se îmbunătăţesc condiţiile de exploatare a încăperilor şi nu se încalcă drepturile şi interesele altor persoane.
Totodată, în baza art 546 al Codului Civil coproprietarul care exercită în mod exclusiv folosinţa bunului comun fără acordul celorlalţi coproprietari poate fi obligat la plata unei despăgubiri.
Care ar putea fi soluția?
Recomandăm locuitorilor să solicite plata despăgubirilor pentru spațiile comune ocupate abuziv.
În cazul în care scopul lor este păstrarea folosirii în comun a terenului și infrastructurii, locatarii urmează să înființeze cât mai rapid asociația de coproprietari în condominiu.
În această situație, potrivit alin. (1), art. 555 al Codului Civil cînd s-a constituit un condominiu, dreptul de proprietate exclusivă asupra unității și cota-parte din dreptul de proprietate comună asupra părților comune formează o unitate indivizibilă (dreptul de proprietate în condominiu) și nu pot fi înstrăinate sau grevate separat. Orice clauză contrară este nulă. Astfel, proprietatea comună în condominii nu poate fi divizată/partajată.
De notat că în cazul în care proprietarii părților comune dețin doar un drept de superficie asupra terenului condominiului sau un alt drept prevăzut de legislație, atunci dreptul asupra terenului face parte din părțile comune, iar referințele la teren se consideră referințe la dreptul respectiv asupra terenului.
Dorim să remarcăm anumite beneficii ale condominiului:
- Privatizarea terenului adiacent se realizează fără plată. (art. 9 Legea condominiului în fondul locativ).
- Asociațiile de coproprietari în condominium sunt scutite de plata impozitului pe venit în cazul în care sînt înregistrate sau create în conformitate cu legislația şi desfășoară activitate în corespundere cu obiectivele prevăzute în statut, în regulament sau într-un alt document de constituire. (Potrivit alin. (2) din art. 52 Cod Fiscal RM).
- Deciziile importante se iau doar la adunarea generală.
- Anumite spații comune pot fi date în folosință oneroasă terțelor persoane.
Buna administrare şi gestionare a proprietăţii comune nu se poate realiza decât în cadrul unei structuri asociative. Prin urmare, crearea acestor asociaţii este o metodă de asigurare a procesului de întreţinere a blocurilor locative pentru interesul comun al tuturor coproprietarilor.
Cu siguranță înființarea unei Asociații de Coproprietari în Condominiu – ca și formă organizatorică de administrare a bunurilor imobiliare comune – ar aduce mai multe beneficii de ordin juridic și administrativ pentru locuitori.
Acest material a fost realizat în cadrul proiectului ”Biroul de organizare Comunitară”, cu sprijinul financiar al Fundației Soros Moldova.
Opiniile exprimate în cadrul acestui material țin de responsabilitatea CADP și nu reflectă neapărat punctul de vedere al Fundației.
